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商業(yè)房地產(chǎn)《XX商業(yè)廣場》整合策劃方案（三）
作者：陶杰 時間：2004-3-5 字體：[大] [中] [小]
第四章 對當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議
一、 整體規(guī)劃的調(diào)整意見
建議原則
◎ “主題性”原則
◎ “互動式”原則
◎ “開拓、創(chuàng)新”原則
◎ “可持續(xù)發(fā)展”原則
◎ 整體性、戰(zhàn)略性原則
◎ 效益的最大化原則
二、 項(xiàng)目策略總建議：
1. 功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目自身挖掘出來賣點(diǎn)，在整合營銷中體現(xiàn)持久性；
2. 非功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目以外的方面挖掘賣點(diǎn)，在營銷的各階段體現(xiàn)出階段性；
3. 賣點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)；
4. 逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點(diǎn)談賣點(diǎn)；<
附：產(chǎn)品建議
i. 商鋪
◎ 商鋪如考慮做三層以上，則一層做半地下設(shè)計(jì)可以提升二、三層以上的價格。
◎ 必須考慮商業(yè)步行街與整體商場的分區(qū)，所經(jīng)營的項(xiàng)目必須做到明確的劃分。
◎ 前期積極招商，形成整體商業(yè)業(yè)態(tài)劃分的統(tǒng)一。
◎ 必須給項(xiàng)目定出明確的主題或項(xiàng)目定位，在建筑風(fēng)格上融入經(jīng)營理念，比如：同樣是商業(yè)旗艦，我們是做這里的世紀(jì)金花還是中大國際，都需要我們?nèi)タ疾焓袌龅南M(fèi)能力與自身的運(yùn)作能力。
◎ 采用“導(dǎo)入式設(shè)計(jì)”以便于最大化的吸引人流、聚集人氣，是影響本案將來的經(jīng)營情況的重要因素。在導(dǎo)入式設(shè)計(jì)中，可在廣場上養(yǎng)殖廣場鴿來增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，提升項(xiàng)目品位，吸引大量人士聚集。
◎ 物業(yè)管理以專業(yè)理財(cái)、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報(bào)。
ii. 住宅
◎ 面積大小在70---150左右適當(dāng)調(diào)整，主力戶型以兩室、三室為主。也可考慮局部的復(fù)式或躍層。
◎ 建筑細(xì)部的線條與色彩應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)钠肺慌c檔次。
◎ 窗型主要采用飄窗、大采光落地窗。當(dāng)?shù)鼗緵]有采用飄窗、大采光落地窗。
◎ 每戶都要考慮設(shè)玄關(guān)。
◎ 必須要求達(dá)到采光、通風(fēng)、明廚、明衛(wèi)。
◎ 物業(yè)管理以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)顧問的形象出現(xiàn)（除保安），最好考慮知識型女性。
◎ 針對當(dāng)?shù)鼗鸨淖赓U市場、本案優(yōu)越的地理位置，物業(yè)公司應(yīng)提供全程托管、全程理財(cái)以高效率的投資、理財(cái)功能作為項(xiàng)目的核心競爭力。
iii. 酒店/公寓
◎ 在適用性上提出“產(chǎn)權(quán)式酒店”的理念，可商可住，還可作為投資，增強(qiáng)項(xiàng)目的適用性。
◎ 在功能性上體現(xiàn)出SOHO的商務(wù)功能，為外來企業(yè)小型辦公提供良好的平臺。
◎ 考慮到項(xiàng)目不同的人群需求。戶型面積可分為三個階段：40---70㎡為一個階段，90---110㎡為一個階段，120---150㎡為一個階段。局部可設(shè)計(jì)為躍層。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，原則上戶型分為大、中、小三種面積，這三種面積滿足的客戶群體分別為投資者，都市新生代群體，感性消費(fèi)群體。其中中、小戶型的比例約為1：1；大戶型主要設(shè)計(jì)成復(fù)式或躍層，基本設(shè)計(jì)在最高層，比例占的很小。
◎ 整體全裝修，裝修風(fēng)格上體現(xiàn)江南特色。精裝修房的特點(diǎn)在于能夠提升資金的回籠總額。有標(biāo)配與非標(biāo)配可供買家挑選。原則上不建議進(jìn)行菜單式裝修，因?yàn)樵诤笃诘慕环恐袝a(chǎn)生很多不可預(yù)見性因素。
◎ 配套加入水系大堂，體現(xiàn)出項(xiàng)目的江南特色、品位檔次。
◎ 入口部分提供“泛會所”，為業(yè)主配備健身中心、業(yè)主茶吧或咖啡屋、多功能商務(wù)廳及娛樂設(shè)施。
◎ 屋頂配置園林綠化景觀、游泳池、花園式餐廳、會員式服務(wù)，使入住的業(yè)主體會項(xiàng)目的尊貴與品位。
◎ 建立管家式家政服務(wù)體系可為業(yè)主提供特色服務(wù)。
第五章 項(xiàng)目整體組合營銷策略設(shè)計(jì)報(bào)告
一、 項(xiàng)目總體整合營銷思路
二、總體操盤計(jì)劃、步驟
按照最優(yōu)組合，順序如下：
第一階段：商業(yè)部分
◎ “整商零售”，整體商場在這部分中，帶租約一起銷售，賣點(diǎn)就是非常穩(wěn)定的投資回報(bào)率，可以考慮最先運(yùn)作；
◎ 商業(yè)步行街獨(dú)立商鋪由于既可自營又可投資，適用性比較強(qiáng)，可考慮放在第二步，為的是避免投資型客戶與整商沖突的矛盾；
◎ 絕版拍賣：選出商鋪中的絕版位置進(jìn)行拍賣，既可以將一個項(xiàng)目的人氣炒到最旺，同時可以利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化，并且很容易控制成本。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價格。
第二階段：酒店式公寓：
說明：點(diǎn)式樓的操作重點(diǎn)在于“橫賣”與“豎賣”。
“橫賣”指的是在同一樓層當(dāng)中賣戶型；“豎賣”指的是同一戶型中賣樓層。其中的主要操作因素是價格。我們可以先推出1/3的樓層來試盤，如發(fā)現(xiàn)哪一戶型賣得特別好，就迅速提價；相對滯銷的戶型就快速調(diào)整。
◎ 一開始就以操作中小戶型，建立鮮明的個性形象。以中小戶型為主體，使項(xiàng)目快速熱銷實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠；
◎ 項(xiàng)目進(jìn)展到中期，銷售針對目標(biāo)客戶群進(jìn)一步實(shí)施促銷策略，在項(xiàng)目已奠定個性的形象后，轉(zhuǎn)入進(jìn)行實(shí)效的賣點(diǎn)訴求，如提升產(chǎn)品附加值，在保證均價前提下加快銷售速度，成功拓寬客戶渠道；
◎ 然后仔細(xì)研究客戶心理，有效進(jìn)行房號管理。實(shí)現(xiàn)均衡銷售，而不靠降價來消化尾盤。
第三階段：住宅
說明：住宅的總價低、首付低，在項(xiàng)目中有較大優(yōu)勢，適用的目標(biāo)客戶群體很多，放到第三階段銷售可以避免與酒店發(fā)生沖突，同時，銷售酒店式公寓的過程中就可以積累到大量客戶。操作手法同酒店式公寓。
三、資源整合、資本運(yùn)營計(jì)劃
四、營銷團(tuán)隊(duì)搭建建議
五、信心、決心和實(shí)現(xiàn)
第六章 開盤前期營銷推廣策略設(shè)計(jì)報(bào)告
一、項(xiàng)目營銷推廣主題的確定：
主題：新消費(fèi)主義與新經(jīng)營主義
二、項(xiàng)目營銷推廣主題的內(nèi)涵
1．核心價值描述。
以新消費(fèi)主義革命為核心，同時啟動新經(jīng)營主義革命和新都市主義革命，并從本質(zhì)上提升本案標(biāo)志性綜合商業(yè)物業(yè)的形象。
開發(fā)出XX市真正將購物、商務(wù)、休閑、娛樂、餐飲融于一體的具有旗艦地位的標(biāo)志性綜合商業(yè)中心。
2．核心價值詮釋。
新消費(fèi)主義革命
超常規(guī)性價值體系 新都市主義革命
本案核心價值
投資價值及體系 商場物業(yè)升值空間
公寓物業(yè)升值空間
2．1超常規(guī)性價值體系
2．1超常規(guī)性價值體系
本案核心價值體系的中心將落于本案1至4層的部分的商場及公寓樓物業(yè)，重點(diǎn)考慮以2、3層的經(jīng)營定位發(fā)揮其最大的價值潛能，以帶動1、4層的休閑娛樂物業(yè)形成超常規(guī)性、超強(qiáng)輻射性、高投資附加值的效果。
基于本案的現(xiàn)狀及自身特點(diǎn)我們提出新消費(fèi)主義革命、新經(jīng)營主義革命，以求以本案2個類型的物業(yè)作為2個平臺，分別引入和倡導(dǎo)上述2大主義的革命，使得本案在同類物業(yè)中樹立一個繼往開來新模式的領(lǐng)導(dǎo)者角色，完善和超越現(xiàn)實(shí)同類物業(yè)，填補(bǔ)昆山市中心的一個市場空白，同時也作為城中一個重要的商務(wù)推進(jìn)系統(tǒng)。
A、新消費(fèi)主義革命
本案引領(lǐng)一種打破傳統(tǒng)“消費(fèi)=購物”模式的新消費(fèi)模式，轉(zhuǎn)換到一種工作之余的精神放松與物質(zhì)消遣，即“消費(fèi)=娛樂+美食+購物+休閑”的新消費(fèi)主義革命。因?yàn)檫@種觀念早已存在于大眾消費(fèi)者心中，尤其是年輕一族，只是沒有相應(yīng)的配套空間將其激發(fā)出來。而且，昆山的商業(yè)物業(yè)，特別是市中心一帶，這是一個市場弱點(diǎn)，而本案的商場物業(yè)所能夠提供的是一個昆山市前所未有的，新穎的休閑消費(fèi)方式的整合資源的平臺。扮演一個激發(fā)普通消費(fèi)者內(nèi)心向往和提供滿足這種向往的場地空間商業(yè)物業(yè)，而再引入一種全新的心情消費(fèi)照顧系統(tǒng)，使到來的消費(fèi)者感受到一種方方面面都能被照顧的氛圍，這個系統(tǒng)可以從各方面考慮，例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龍等娛樂休閑設(shè)施。
B、新都市主義革命
引入酒店式生活環(huán)境：
層次一：個性+共性
層次二：便利+智能
提倡高檔次的生活文化空間，人性化的商務(wù)設(shè)施體現(xiàn)在五星級的商務(wù)服務(wù)及設(shè)施，及人性化的體貼關(guān)懷設(shè)施，倡導(dǎo)以人性化的全方位系統(tǒng)為基礎(chǔ)的專業(yè)化商務(wù)空間革命。
上述從而引出本案特有時間消費(fèi)及精神消費(fèi)的革命模式，即人流到達(dá)商場即便未購物，亦可得到一種精神上的享受，在這一段時間，享受本案的休閑、娛樂設(shè)施及表演、做秀等活動及現(xiàn)代化的人氣聚集商業(yè)氛圍。
2、2投資價值體系
針對本案的商場商家更深層次以及投資者客戶群的考慮，我們提出核心價值的第二個組成部分—投資價值體系。
本案營造了新消費(fèi)主義革命、新經(jīng)營主義革命，由此引出一個超常規(guī)性的大型綜合性商業(yè)物業(yè)，因此就帶動了其投資價值，使本案物業(yè)具備了較大的升值空間。（這也是每一個商場物業(yè)所具有，只不過本案的這個空間更為巨大），其基本脈絡(luò)是由商場的升值空間帶動公寓樓物業(yè)的升值空間。
3、本案商場目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判及需求分析
3、1隱性消費(fèi)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判
通過對隱性客戶群的定位描述，得出其消費(fèi)心理有如下特征：
消費(fèi)行為注重實(shí)惠，但追求質(zhì)量與時尚
消費(fèi)習(xí)慣傾向于大型的商業(yè)氛圍濃厚的商圈
消費(fèi)理念開始轉(zhuǎn)變，開始提倡享受消費(fèi)的主動消費(fèi)，開始接受假日消費(fèi)理念，認(rèn)同消費(fèi)不單只購物，而是娛樂、購物、享受、休閑的精神、時間以及物質(zhì)消費(fèi)的觀念。
對其消費(fèi)心理的預(yù)測，他們將越來越將消費(fèi)行為，當(dāng)作是日常享受的一部分。
消費(fèi)行為上將會追求質(zhì)量與時尚及個性的消費(fèi)。
消費(fèi)習(xí)慣上將傾向于豐富的貨品，集吃喝玩樂于一身的場所。
消費(fèi)理念將變?yōu)橹鲃酉M(fèi)和休閑消費(fèi)為主要模式。
3、2顯性目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判
其消費(fèi)心理如下特征：
其消費(fèi)行為由于投資額相對較大，因此較為謹(jǐn)慎，對價格性能比要求較高。但由于物業(yè)品牌的支撐加上宣傳廣告的影響必然能夠拉動銷售的火爆。
其消費(fèi)習(xí)慣傾向于購買或租賃人流旺盛的商業(yè)區(qū)域。
4、目標(biāo)客戶群的需求分析
4、1隱性目標(biāo)客戶群的需求分析
本案對隱性目標(biāo)客戶群的吸引力的前景是本案招商順利與否的一個前提與基礎(chǔ)，本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要是為了照顧和貼近滿足基本消費(fèi)者的需求，其需求分析如下：
其所需求的是一個大型的，新穎的集購物休閑娛樂為一體的大型場所，除購物外，能進(jìn)行各種的休閑娛樂活動。
其需求也形成一種文化氛圍，可以感受現(xiàn)代的消費(fèi)文化和濃厚的時尚特色。
4、2顯性目標(biāo)客戶群的需求分析
經(jīng)分析，其需求預(yù)測如下：
一個易聚集人氣，各項(xiàng)功能完善檔次較高的物業(yè)
一個價格性能比比較優(yōu)秀的物業(yè)
一個超常規(guī)的新穎的物業(yè)
一個可以看得到升值空間的物業(yè)
七、 項(xiàng)目營銷推廣節(jié)奏“XXX廣場”媒體投放計(jì)劃
——策略執(zhí)行計(jì)劃
第一節(jié)：廣告戰(zhàn)略目標(biāo)
1、銷售增長目標(biāo)
針對項(xiàng)目目前經(jīng)營狀況，開展相應(yīng)廣告活動，開拓和贏得市場，提升項(xiàng)目價值，提高項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目潛在價值最大化，協(xié)助開發(fā)商獲取預(yù)期收益。
2、市場拓展目標(biāo)
通過系列廣告活動展開昆山核心區(qū)內(nèi)日趨飽和的銷售市場，明確市場定位以及目標(biāo)客戶群，塑造自身特色，搶占市場份額。
3、品牌塑造目標(biāo)
通過系列廣告活動，樹立項(xiàng)目良好品牌，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場消費(fèi)者對項(xiàng)目的好感，力求使項(xiàng)目成為標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。
4、企業(yè)形象目標(biāo)
樹立良好的物業(yè)品牌和企業(yè)品牌，擴(kuò)大企業(yè)的社會影響力，改變成純資金運(yùn)作模式，使項(xiàng)目成為昆山市商業(yè)地產(chǎn)的代表作。
第二節(jié)：廣告定位
1、展示全新面貌
通過各種廣告表現(xiàn)形式，開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造物業(yè)特色商業(yè)氣氛，達(dá)到不斷積聚人氣的目的。
主打廣告語：XXX擁有XX的榮耀
副標(biāo)題之一：資本•運(yùn)作•財(cái)富•擴(kuò)張
副標(biāo)題之二：今日寸金買鋪，明日寸土寸金
2、招商
確立物業(yè)中高檔品質(zhì)，初期穩(wěn)定原有品牌，后續(xù)應(yīng)結(jié)合物業(yè)形象，斟選良好品牌，達(dá)到物業(yè)經(jīng)營品牌與物業(yè)整體形象的統(tǒng)一。
3、中高檔名品
邀請名牌星級店入駐，通過對星級店的廣告宣傳，提升物業(yè)檔次。
4、酒吧、咖啡屋、茶秀、娛樂廣場的訴求
通過本物業(yè)彌補(bǔ)了XX核心區(qū)休閑購物一站式商業(yè)空間獨(dú)特形象的宣傳，形成市場差異銷售，不斷烘托人氣，達(dá)到整合市場資源、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的目的。
5、酒店式公寓的訴求
通過對本物業(yè)地段、交通、價格和物業(yè)管理等的訴求，推出迎合市場需求的酒店式公寓，彌補(bǔ)城內(nèi)寫字間的市場空缺。
第三節(jié)：廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
1、報(bào)紙
圍繞本案廣告主題，深化和突出這一主題，進(jìn)行如下訴求：
⑴ 開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造特色商業(yè)氛圍。
⑵ 宣傳中高檔服裝品牌
⑶ 旺鋪招租。
⑷ 突出本物業(yè)為XX核心區(qū)休閑購物一站式商業(yè)空間。
⑸ 展現(xiàn)本物業(yè)地段、交通、價格和物業(yè)管理為迎合市場需求的酒店式公寓。
2、電臺
由于XX當(dāng)?shù)爻鲎廛�、家庭私人小轎車擁有量占一部分比重，所以可選擇流行頻道，對物業(yè)招商等信息進(jìn)行滾動播出，以達(dá)到不斷聚集人氣的功效。
3、戶外及戶內(nèi)
可根據(jù)不同節(jié)日、假日，對戶外及戶內(nèi)進(jìn)行全方位立體包裝，達(dá)到切合節(jié)日、假日氣氛，緊隨時尚、不斷革新、及時傳遞折價信息，借以吸引消費(fèi)者的目的。
戶外：墻體廣告噴繪、門外立柱包裝
戶內(nèi)：門內(nèi)立柱包裝、商場掛旗、POP即時貼
第四節(jié)：媒介策略
1、媒體分析研究
報(bào)紙：
⑴ 覆蓋面大、受眾廣，可讀性強(qiáng)，易形成市場聲譽(yù)與口碑。
⑵ 權(quán)威性強(qiáng)，可信賴度高。
⑶ 報(bào)紙的不同版面具有不同的特定讀者群，可以根據(jù)廣告的訴求要點(diǎn)來選擇版面。
⑷ 報(bào)紙廣告可以傳播一些詳細(xì)的數(shù)據(jù)，這是其他大眾媒體所無法取代的優(yōu)點(diǎn)，這一優(yōu)點(diǎn)尤其適合房地產(chǎn)廣告。
缺點(diǎn)：
⑴ 報(bào)紙內(nèi)容多，廣告不容易引起注意，尤其是不同的廣告登在一起，個別廣告能夠引起注意的可能性大為降低。
⑵ 報(bào)紙的時效性強(qiáng)，一般不具有保存價值，因此報(bào)紙廣告的作用效果是短暫的，為了克服這個不足，應(yīng)以一定頻率連續(xù)在報(bào)紙上刊登以保證目標(biāo)讀者的接受率。
戶外、戶內(nèi)POP
利用物業(yè)現(xiàn)有硬件設(shè)施，一方面節(jié)約廣告費(fèi)用，另一方面能夠?qū)ξ飿I(yè)特色進(jìn)行全方位立體包裝，形成較好的商業(yè)氛圍。具體如：戶外墻體廣告、戶外路牌廣告等。
電視媒體
可在當(dāng)?shù)仉娨暸_黃金時期穿插一些電視廣告、游飛字幕等。具體推廣方案、預(yù)算目前尚需落實(shí)。
為了配合物業(yè)的整體營銷推廣，在節(jié)省廣告費(fèi)用的同時，又能很好的達(dá)到推廣物業(yè)嶄新形象，形成特色消費(fèi)群體，故本次不做其他類廣告創(chuàng)意推廣。
2、媒體選擇
報(bào)紙：以《XX日報(bào)》《XX晚報(bào)》為主
戶外：戶外墻體廣告、門外立柱包裝
戶內(nèi)：門內(nèi)立柱包裝、商場掛旗、POP即時貼、墻體廣告噴繪
電視：XX有線電視臺1、2臺
無線電臺：XX當(dāng)?shù)仉娕_
網(wǎng)絡(luò)：自身企業(yè)沙龍網(wǎng)站、XX視窗、上海熱線、房產(chǎn)網(wǎng)
3、媒介組合策略
初春陽光明媚，溫度升高，正是服裝換季、人們擴(kuò)大戶外休閑娛樂、投資、活動的好時機(jī)，階段性布置2月中到6月初發(fā)布廣告，配合房產(chǎn)信息專版發(fā)布小條招商廣告及電視廣告，結(jié)合節(jié)假日，布置戶外廣告宣傳體。
4、項(xiàng)目推廣費(fèi)用
約占總銷售額的3%
第五節(jié)：推廣計(jì)劃
階段 目標(biāo) 時間 主要媒體安排 其他媒體安排
報(bào)紙安排 內(nèi)容 戶外 電視 電臺
場 2月13日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 XX鋪王隆重登場系列 合適位置 大型戶外廣告牌
3塊 XX廣播電臺
12：00-12：40
《新聞午報(bào)》 《社會廣角》
欄目
2月20日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 XX鋪王隆重登場系列 XX電視臺一周預(yù)熱
2月27日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 昆山鋪王華彩樂章系列
3月5日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 昆山鋪王華彩樂章系列
3月12日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 今日寸金買鋪，明日寸土寸金！
3月19日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 今日寸金買鋪，明日寸土寸金
3月27日
（周五） 《XX日報(bào)》
1/2彩版 鋪王清盤，商住公寓再掀高潮
商住公寓
3月27日
（周五） 《XX日報(bào)》
1/2彩版 高檔商住公寓限量發(fā)售預(yù)約登記 XX電視臺一周預(yù)熱
4月9日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 高檔商住公寓預(yù)約登記
4月16日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 高檔商住公寓限量發(fā)售預(yù)約登記
4月29日
（周四） 《XX日報(bào)》
整彩版 產(chǎn)權(quán)式酒店-您的酒店 XX電視臺一周預(yù)熱
4月30日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 產(chǎn)權(quán)式酒店 “黃金眼”
5月7日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 產(chǎn)權(quán)式酒店再掀高潮
5月14日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 產(chǎn)權(quán)式酒店 “黃金眼”
5月21日
（周五） 《XX日報(bào)》
整彩版 開盤商業(yè)百年論壇活動
6月4日
(周五) 《XX日報(bào)》
整彩版 產(chǎn)權(quán)式酒店-您的酒店
6月18日
(周五) 《XX日報(bào)》
整彩版 產(chǎn)權(quán)式酒店 “黃金眼”
6月25日
(周五) 《XX日報(bào)》
整彩版 清盤活動
費(fèi)用小計(jì) 29900×17=508300元（整彩版彩版） 50萬全年 待定 3萬全年
期間可適量穿插一些報(bào)眼，規(guī)格6.5㎝×17㎝，預(yù)算：4133元 / 期，共5期
小計(jì)：20665元。
總合計(jì)：1，058，965元（未包括電視廣告費(fèi)用）
說明：
1． 報(bào)紙廣告：以上費(fèi)用均為報(bào)價，可優(yōu)惠到8折左右；
2． 戶外廣告：由于具體路段、具體面積、具體投放時間無法定出，50萬/年的費(fèi)用為參考價格；
3． 電視廣告：XX電視臺房地產(chǎn)欄目正在變動，具體報(bào)價目前沒有出來；
4． 整個廣告推廣計(jì)劃將根據(jù)實(shí)際具體操作情況，每月制定出詳細(xì)預(yù)算清單計(jì)劃，并提前做出相關(guān)的SP活動宣傳、廣告內(nèi)容、平面設(shè)計(jì)等計(jì)劃。
八、 項(xiàng)目營銷推廣模式
（保守策略）
1、可整層銷售也可分塊銷售，必要時可以租待售（租金以后可抵房租）；如果客戶意向“整層或半層”租賃的情況下，我們可以采取“先租后售”，可以先“熱場”——“哄場”，讓整棟樓火起來，又可以讓客戶充分體驗(yàn)了“投資回報(bào)”。售樓員可以挖掘一些老客戶。
2、采取“贈送”活動。贈送商鋪店位的裝修及品牌的引進(jìn)介紹、品牌培訓(xùn)，同時相應(yīng)的銷售價格比例提高或贈送“租期-----品牌效應(yīng)”的期限。
3、采取“5年后回購”政策。給老客戶一定的信心，給新客戶更多的回報(bào)。作好永泰田的品牌！
4、在物業(yè)收費(fèi)上也可以采取送“一定期限的商業(yè)管理費(fèi)用”等優(yōu)惠政策。
5、根據(jù)定位可以采取開設(shè)“拍賣政策------制造宣傳氣氛，加大力度”。即根據(jù)定位每層在確定的階段進(jìn)行“銷售拍賣活動”；給新老客戶增添信心及回報(bào)的期望值。
九、 項(xiàng)目營銷推廣執(zhí)行方案：
（附件一）
XX廣場樓書方案
主題：商業(yè)百年
理念：資本·運(yùn)作·財(cái)富·擴(kuò)張
背景：以中國和世界商業(yè)模式的發(fā)展的全過程為大背景，XX為小背景
思考：從這個角度來說明,可以把我們的項(xiàng)目講的很透,同時還能夠傳達(dá)商業(yè)文化的精神與內(nèi)涵,這才是一個高度。商業(yè)百年重點(diǎn)體現(xiàn)的是一種商業(yè)文化和商業(yè)精神，而絕不是簡單意義上的投資與賺錢。商業(yè)百年是我們對商業(yè)文化的高度概括。
線索：商業(yè)開始---商業(yè)模式的形成和發(fā)展---商業(yè)創(chuàng)新帶來的進(jìn)步---目前與未來新的商業(yè)模式展望---本項(xiàng)目對于新的商業(yè)模式的應(yīng)用
故事：開始時從解放前的“徽商”“晉商”談起，講述創(chuàng)業(yè)史，接著講述建國后到文革時期的市場狀況和80年代改革開放產(chǎn)生的巨變，從90年代開始的各種商業(yè)模式“百貨商場”“批發(fā)市場”“便利店”以及優(yōu)劣勢，重點(diǎn)講述改革開放后涌現(xiàn)的溫州人、浙江人、客家人以及國外的各種商業(yè)發(fā)展模式進(jìn)入到中國產(chǎn)生的反響，最后講述本項(xiàng)目的優(yōu)勢實(shí)際是上述各種商業(yè)模式的最優(yōu)類型。
物業(yè)：物業(yè)管理以專業(yè)理財(cái)、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報(bào)。
分支篇章：下面以分支篇章闡述項(xiàng)目特色及優(yōu)點(diǎn)（略）
◎ 區(qū)域決定價值
◎ 商業(yè)實(shí)現(xiàn)價值
◎ 環(huán)境體現(xiàn)價值
◎ 機(jī)遇創(chuàng)造價值
◎ 品質(zhì)保證價值
◎ 品牌成就價值
◎ 文化象征價值
（附件二）
XX廣場圍墻策劃方案㎜
總框架：分為三個部分，與樓書“商業(yè)百年”緊密相連，絲絲入扣。
第一部分：體現(xiàn)XX房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營理念
第二部分：體現(xiàn)XX廣場主題性、綜合性
第三部分：以版畫的形式描述商業(yè)發(fā)展的各種階段
宣傳口號：
1.省錢只是精神，玩錢才是境界！
2.今日寸金買土，明日寸土寸金！
3.日進(jìn)斗金---豐澤百世
4. 資本·運(yùn)作·財(cái)富·擴(kuò)張